Forgassák vissza az önkormányzatok az energiamegtakarításaikat egyablakos tanácsadási szolgáltatásba!

1. Bemutatkozna röviden? 

Czabarka Mihály, ügyvezető, a Projektdoctor Kft. alapítója vagyok, társasházi egyablakos tanácsadó, beruházás lebonyolító, gépésztechnikus. 1992-2020 között társasházi közös képviseletet láttam el, később társasházkezelő cég ügyvezetője lettem. Dolgoztam kereskedelmi bankban társasház finanszírozási területen, majd területfejlesztési cégnél és újépítésű társasházak létrehozásában is részt vettem. Az ott megismert szakembergárdát és kapcsolatokat később a panelfelújításoknál tudtam kamatoztatni. 2001-től, a panelprogram kezdetétől társasházak korszerűsítését végzem: energetikai felújítást, tervezést és lebonyolítást egyszemélyes, egyablakos ügyintézésben. Kivitelezést nem vállalok. Végzek társasházi felújítással kapcsolatos kutatásokat (LEAF projekt, RetrofitHUb, ESCO és EPC vizsgálata), tanulmányokat, szakcikkeket írok ebben a témában és konferenciákon előadást tartok társasházaknak. 

2. Mesélne az egyablakos szolgáltatásáról (one-stop shop, OSS)? 

2001-ben indítottam el az egyablakos tanácsadó szolgáltatásomat (OSS). Egy piaci résben építettem fel magam akkor, amikor még szakirodalma sem volt Magyarországon a társasház korszerűsítéseknek. Küldetésem, hogy fenntartható módon csökkenjenek a társasházak rezsiköltségei. Folyamatosan keresem az innovatív – műszaki, pénzügyi és szervezési – megoldásokat a társasház-felújítás területén. Üzleti modellem piaci alapon működik. Az OSS-tanácsadók sem állami, sem önkormányzati támogatásban nem részesülnek. A tervezés és a projektmenedzsment költségeit a társasház fedezi. Bizonyos esetekben sikerdíjas konstrukcióban dolgozom. Olyan fenntartható üzleti modellt keresek, amely hosszú távon is pénzügyileg életképes marad a kiszámíthatatlan támogatások és a felújítási piac „stop-and-go” jellegű, hullámzó működése ellenére. Állandó szakértői csapattal dolgozom együtt, de ők nem az alkalmazottaim. A csapatban van értékesítő, műszaki felmérést és tervezést végzők (statikus, energetikus, építész), műszaki ellenőr, műszaki átvételért felelős, pályázatíró, adminisztrátor. A lakókkal, közös képviselőkkel magam tárgyalok. 

3. Mi volt a város/régió szerepe az OSS létrehozásában? 

2016-19 között üzemeltettük Gulyás Istvánnal (Magyar Családiház Tulajdonosok Egyesülete) a Zuglói Energiahatékonysági Tanácsadó Irodát (ZETI), amely díjmentes felújítási tanácsot adott zuglói lakosoknak és vállalkozásoknak. Sikeres volt, de a következő polgármester megszüntette, mert a szűkülő anyagi forrásokat inkább önkormányzati ingatlanok felújítására fordította. 

4. Tudna példákat mondani meglepő vagy nehéz reakciókra, kihívásokra? 

Nagy kihívás különböző hátterű emberekkel foglalkozni, és többségüket meggyőzni a felújításról. Nehéz, hogy egyetértésre jussanak a lakók, mostanában nagyon megosztottak. Nagyon nehéz volt megélni, hogy 2014-15-ben fel akarták vásárolni a céget (ellenséges felvásárlás), adóellenőrzésekkel, ellehetetlenítéssel. Végül nem sikerült a felvásárlás, de az előző cégemet meg kellett szüntetni. Embert próbáló a jogszabályok folyamatos és turbulens változásához alkalmazkodni és az energetikai jogszabályok szigorodásához igazodni: a jelentős felújítás követelménye számottevően megdrágítja a felújítást. 

5. 25 éve foglalkozik társasházak támogatásával, mik voltak a legfontosabb mérföldkövek az OSS működésében? 

2001-ben állami támogatási program indult a panelépületek felújítására, amely támogatta a hőszigetelést, a nyílászárók cseréjét és a távfűtési rendszerek korszerűsítését. Ebben az időszakban számos épületfelújítást menedzseltem az OSS-modell keretében, a műszaki, pénzügyi és adminisztratív feladatokat egyaránt lefedve. 2008-ban lépett életbe az első energetikai szabályozás, amely jelentősen szigorúbb követelményeket vezetett be. 2009 és 2015 között zajlott a panelprogram utolsó szakasza, amelynek során a legtöbb vonatkozó szabályozást – többek között az energiahatékonysági és tűzvédelmi előírásokat – átdolgozták. 2013-ban a kormány bevezette az általános rezsicsökkentést, amelynek eredményeként a lakossági energiaárak az EU-ban a legalacsonyabbak lettek. Ez jelentősen meghosszabbította az energetikai felújítások megtérülési idejét. 2014–2015-ben ellenséges cégfelvásárlási kísérlet célpontjává váltam. 2015 óta nincs állami támogatás a társasházak felújítására. Egy ideig ESCO- és PPP-finanszírozási modellekkel dolgoztunk. 2016 és 2019 között a Zuglói Energiahatékonysági Tanácsadó Iroda működtetésében vettem részt. 

6. Mik az OSS jelenlegi céljai, ambíciói? 

Célunk, hogy a nehéz körülmények ellenére (rezsicsökkentés, társasházi támogatás hiánya) innovatív megoldásokkal minél több társasházat meggyőzzünk a felújításról. Nagyon jó dolog emberek életére hatással lenni, és a végén látni az elégedettségüket. Egyik szakmai sikerem a Hajdúságban történt, ahol a közös képviselőt nagyon nehéz volt meggyőzni a korszerűsítésről, de a sikeres felújítás végén kaptam tőle egy lovaglópálcát, ami azt mutatta, hogy jellemfejlődést okozott nála a közös projekt. Jó érzés továbbá a felújítás végén a közösségépítő ünneplésen részt venni, és fontosak a visszajelzések is: az egyik közös képviselő azt gondolta, hogy a jutalékokból fog tudni venni egy BMW-t. Ez nem történt meg, pár év múlva mégis ő ajánlott a szomszéd háznak, mint lebonyolítót. 

7. Mely szabályozások nehezítik jelenleg a munkáját? 

Az általános rezsicsökkentés és a rendkívül alacsony energiaárak. Emellett a vállalkozások és a háztartások energiaárai közötti különbség, valamint a távhőre alkalmazott eltérő áfakulcsok miatt nem megvalósítható, hogy a fűtéskorszerűsítéseket ESCO-finanszírozással hajtsuk végre. További nehézséget jelentenek a nagyon szigorú energetikai előírások, különösen a jelentős felújításokra vonatkozó követelmények. 

8. Van valamilyen üzenete a szakmabeliek és a döntéshozók számára? 

Az önkormányzatoknak érdemes a saját ingatlanjukon történt energiamegtakarítást lakossági tanácsadásra, OSS-re fordítani. Továbbá érdemes a meglévő piaci OSS-k tudására, tapasztalatára építeni, mert ők ismerik a helyi problémákat, adottságokat és a működő lehetőségeket. A meglévő OSS-k be vannak ágyazva a piaci folyamatokba; enélkül nem lesz életképes egy OSS. További nehézség, hogy (társasház) felújítási támogatások hiányában rendkívül nehéz egy OSS-t működtetni.  Mivel az önkormányzatok választási ciklusokban, jellemzően négy-öt éves időtávban működnek, nem biztos, hogy ideális rájuk bízni egy hosszú távú OSS működtetését. Hatékonyabb lehetne, ha egy bank hozna létre és működtetne ilyen szolgáltatást, hiszen egy helyen tudnának pénzügyi és műszaki tanácsadást nyújtani, és már most is országos hálózattal rendelkeznek. A tanácsadási szolgáltatásokat akár a lakástakarék-szerződések lejáratához is hozzá lehetne kapcsolni. 

Az is kulcsfontosságú lenne, hogy az európai uniós támogatások közvetlenül érkezzenek az önkormányzatokhoz, végfelhasználókhoz, mert a magyar állam az elmúlt 10 évben eltérítette az épületfelújításokra szánt EU-s forrásokat (lakossági támogatásokat középületekre dedikálták; a Zöld Beruházási Rendszert 0%-os kamatozású hitelekké alakították, amelyeket főként napelemekre költöttek, a Norvég Alap pénzeit visszautasították). A jogállamisági aggályok miatt nem érkeztek uniós források, holott ezekre sürgősen szükség lenne az energiaszegénység kezeléséhez, a klímavédelmi intézkedések támogatásához és az energiahatékonyság javításához. 

Hasznos lenne az is, ha a felújítások után vissza lehetne igényelni az áfát. Miközben az új építésű ingatlanokra kedvezményes, 5%-os áfakulcs vonatkozik, a felújítási munkákra a normál, 27%-os áfát kell megfizetni. 

9. Szeretne még valamit hozzáfűzni? 

Érdemes lenne külön OSS-közösséget szervezni a társasházak támogatására, amely elkülönülne a családi házas OSS-ektől. Ez a különbségtétel azért fontos, mert a közös képviselők, társasházkezelők gyakran alulmotiváltak. Az EU-Peers projektben és más pályázatokban is olyan üzleti megoldásokat érdemes keresni, amely hosszútávon pénzügyileg fenntarthatóak. Mivel az építőipari árak folyamatosan emelkednek, célszerű a felújításokat minél előbb megvalósítani. Az ingatlanárak jelentős emelkedésével a beruházási költség az ingatlan teljes értékének egyre kisebb hányadát teszi ki, ami önmagában is ösztönző tényező lehet. Magyarországon ugyanakkor a jövedelmek emelkedése nem tartott lépést az ingatlanárak növekedésével.

Az EU Peers projekt (101120790 LIFE22-CET-EU Peers) az Európai Unió Life programjának támogatásával valósul meg.